Nous sommes équipés d’appareils de mesure de grande qualité (Würth) afin d’effectuer des relevés d’espaces de manière professionnelle. Mais aussi d’ordinateurs de dernière génération comprenant un logiciel de dessin technique (AutoCad) nous permettant de construire les espaces précédemment relevés.
Notre travail répond aux normes DIFEE - Modèle pour le décompte individuel des frais d’énergie et d’eau, selon les recommandations reçues par l’association Suisse pour le décompte des coûts d’énergie et d’eau et par le service de l’énergie et de l’environnement du canton de Neuchâtel.
Dessinateur en génie-civil de formation avec plus de 30ans d’expériences et d’analyses dans les domaines techniques et administratifs du bâtiment, du sanitaire, et du chauffage, nous regroupons toutes les compétences nécessaires à l’exécution de clés de répartition.
Nous tenons à offrir un travail précis, professionnel, efficace et rapide, de manière propre et rigoureuse, dans le respect de chaque partie concernée.
La plupart des frais d’exploitation d’un immeuble en PPE font rarement l’objet de discussions approfondies en assemblée générale. Le problème est différent lorsqu’il s’agit de répartir les charges en relation avec la production d’énergie pour le chauffage et l’eau chaude, notamment dans les immeubles dont certains appartements sont mis en location par le propriétaire.
L’origine de cette singularité est à rechercher avant tout dans les articles de loi traitant du bail à loyer et, plus particulièrement, de la participation des locataires aux charges de PPE (voir e.a. CO art. 257b). Les autorités politiques se sont également intéressées à la question par le biais de la Loi sur l’énergie. A notre sens, la discussion sur les compteurs de chaleur doit avant tout trouver sa place dans les immeubles locatifs ou, du moins, dans les immeubles en PPE dont les appartements sont en grande partie loués.
Rien ne nous prouve que ces objectifs soient atteints, des chiffres comparatifs objectifs faisant défaut. Nous en doutons fortement et pensons qu’une économie substantielle et appréciable ne peut être réalisée que par une gestion stricte de l’entretien des appareils de production de chaleur et du contrôle permanent de la régulation de la chaufferie d’un immeuble. Des directives claires de l’administrateur à l’intention du concierge et la conscience professionnelle de ce dernier (même s’il s’agit dans la plupart de cas d’une activité à temps partiel) font davantage pour l’économie d’énergie que l’installation et le maintien des compteurs de répartition de la chaleur. A titre d’exemples :
Il convient encore de préciser que l’économie doit être calculée globalement pour un bâtiment. Ainsi, un appartement maintenu volontairement à une température très basse durant l’absence prolongée du propriétaire, aura naturellement des conséquences sur la consommation des appartements contigus, lesquels devront être chauffés davantage.
Quant à la répartition objective entre les utilisateurs, nous répétons que ce problème concerne avant tout les rapports entre propriétaires et locataires. En effet, pourquoi attacher autant d’importance à la répartition entre copropriétaires d’une partie des frais de chauffage, alors que d’autres charges de l’immeuble pourraient être disséquées et réparties en fonction, par exemple, de critères d’utilisation. Nous pensons spécialement aux frais d’entretien des ascenseurs, de l’administration, voire du concierge lorsque l’immeuble comporte des commerces avec entrées autonomes.
Il convient préalablement d’établir le montant total des frais en relation avec la production d’énergie. Ce montant se compose de
Ensuite, on établit une répartition entre les frais de chauffage et les frais d’eau chaude. La part que représente l’eau chaude par rapport au total des frais de chauffage peut être calculée ou estimée. Pour éviter l’installation de coûteux compteurs individuels, nous suggérons de calculer les kWh facturés par le Service de gaz (en cas de chauffage au gaz) et de faire la proportion entre les mois d’été et ceux d’hiver. Dans le cas d’une chaufferie par mazout, ce calcul peut être effectué en installant un compteur à eau à l’entrée du brûleur et en relevant les consommations en litres pour les périodes sans chauffage et avec chauffage. Il convient de rajouter les taxes abonnements (pour le gaz) et la part des frais de production de chaleur. Expérience faite, les frais nécessaires à la production et à la distribution de l’eau chaude représentent environ 25% de tous les frais énumérés ci-dessus.
La répartition objective entre les unités (appartements-commerces) n’est possible que par la présence de compteurs de consommation d’eau individuelle dont il est question ci-devant. A défaut, on tiendra compte d’autres facteurs de répartition, tels que : nombre de robinets, nombre de pièces etc. Dans les immeubles avec des commerces n’utilisant qu’un robinet d’eau chaude, sans salle de bain ni cuisine, il convient de pondérer la consommation.
Ces frais sont répartis entre les unités en fonction des surfaces nettes des appartements (sans balcons, ni terrasses) ou des parts de copropriété (millièmes). La décision appartient à l’assemblée générale.
Nous n’entrerons pas davantage dans le détail des calculs savants. Selon les immeubles, la proportion entre les Frais généraux et les Frais calculés en fonction de la consommation se situe entre 30/70 et 50/50. Une répartition 40/60 est souvent appliquée et peut être prise comme valeur de référence.
Conformément à la Loi sur l’énergie du 26 juin 1998, les cantons doivent imposer l’introduction du décompte individuel dans les nouveaux bâtiments de plus de 5 unités (4 dans certains cantons). Des exceptions sont prévues, notamment pour les résidences secondaires. Dans certains cantons, ce décompte est également exigé pour les bâtiments existants. Des directives ont été éditées par tous les cantons romands et peuvent être consultées sur le net et demandées au Service de l’énergie de votre canton.
La décision relative à l’installation de compteurs de chaleur dans un immeuble en PPE doit être prise en assemblée générale des copropriétaires. S’agissant de travaux utiles, la double majorité est requise (CC art. 647 d). La même majorité est nécessaire pour modifier le Règlement d’administration et d’utilisation (répartition des frais de chauffage et d’eau chaude).
La répartition des frais de chauffage et d’eau chaude n’est la panacée ni pour l’économie d’énergie, ni pour une répartition équitable des frais en question. En résumé, nous préconisons :
L’économie d’énergie est avant tout du ressort de l’administrateur et du concierge, pour autant bien entendu que qu’elle réponde aux vœux des copropriétaires.